نیروانا احسانی
قوانین حاکم بر لیزینگ تجاری را بشناسید
نخستین موضوعی که باید در نظر بگیرید این است که اجارهی یک محل تجاری به هیچ‌وجه مشابه اجارهی مسکن یا خانه نیست. از نظر حقوقی، این دو قرارداد تحت قوانین و مقررات یکسانی نبوده و از آن گذشته این قوانین ممکن است از استانی به استان دیگر نیز متفاوت باشد. برای مثال مالک اماکن تجاری برخلاف مالک املاک مسکونی حق پس گرفتن ملک را برای استفاده‌ی شخصی ندارد مگر اینکه این موضوع در اجاره‌نامه ذکرشده باشد.
علاوه بر این، اجاره‌نامه‌ی تجاری ممکن است حاوی نکات ظریف بسیاری باشد که می‌تواند بر توسعه‌ی کسب‌وکار شما تأثیر بگذارد بنابراین توصیه می‌شود قرارداد و بندهای مختلف آن را به دقت تجزیه و تحلیل کرده و یک مشاوره‌ی حقوقی دریافت کنید سپس آن را امضا کنید.
منطقه‌بندی و مجوزهای مورد نیاز را بررسی کنید
در اجارهی املاک تجاری، این مالک است که وظیفه دارد اطمینان حاصل کند فعالیت تجاری یا صنعتی شما در منطقه‌ای که محل مورد اجارهی وی در آن قرار دارد مجاز است. البته در برخی موارد این‌طور نیست و باید خودتان بررسی کنید که آیا شهرداری یا بخشداری محلی که دفتر کار شما در آن قرار خواهد گرفت، به شما اجازه می‌دهد تا در این مکان خاص فعالیت خود را انجام دهید یا خیر.
در بسیاری از شهرداری‌ها، برای افتتاح یک کسب‌وکار یا صنعت، مجوز یا گواهی سکونت مورد نیاز است بنابراین پیش از امضای قرارداد اجاره حتماً این مجوز را تهیه کنید.
اجاره‌نامه‌ی تجاری باید شامل چه مواردی باشد؟
توجه داشته باشید به‌طورکلی یک فرمت اجاره‌نامه‌ی تجاری استاندارد وجود ندارد و این قرارداد برای هر موردی می‌تواند متفاوت باشد بنابراین اجاره‌نامه‌ها باید حاوی بندهایی باشند که برای ویژگی‌های هر کاربری به‌طورخاص طراحی شده‌اند. با این حال، تمام اجاره‌نامه‌ها باید شامل شرح مکان اجاره‌شده، مدت اجاره،مبلغ اجاره، شرایط اجاره و موارد زیر باشد:
- نوع اجاره‌نامه و نحوه‌ی تمدید آن.
- قوانین حاکم بر افزایش اجاره‌بها.
- مبلغ سپرده‌ی اولیه یا همان پول پیش (در صورت درخواست صاحب ملک)
- کسب‌وکاری که باید در محل انجام شود.
- خدمات ارائه‌شده توسط صاحب ملک.
- بیمه.
- تعهدات مربوط به تعمیرات و نگهداری.
علاوه بر این، بسته به بخش فعالیت شما، ممکن است یک بند زیست‌محیطی در اجاره‌نامه‌ی تجاری گنجانده شود تا مستأجر را مسئول عواقب زیست‌محیطی فعالیت‌های خود بداند.
دانستن این نکته نیز ضروری است که همه بندهای ذکرشده در قرارداد تا زمانی مجاز هستند که مغایر با مقررات نظم عمومی نباشند.
انواع مختلف اجاره‌نامه‌های تجاری
بسته به هزینه‌هایی که مستأجر متحمل می‌شود، اجاره‌نامه‌های تجاری می‌توانند به دسته‌های مختلف اجارهی ناخالص یا اجارهی خالص، اجارهی خالص دوبل یا اجارهی خالص سه‌گانه تعلق داشته باشند. با این حال، صرف‌نظر از تعیین قرارداد اجاره، این محتوای اجاره‌نامه است که میزان تعهدات هر یک از طرفین را تعیین می‌کند.
به‌طورطبیعی مالک عموماً تلاش می‌کند تا جایی که ممکن است تعهدات بیشتری را به مستأجر منتقل کند اما مهم است که بدانید اجاره‌نامه‌ی تجاری را می‌توان به‌طورکامل مورد مذاکره قرار داد. در اینجا شرح مختصری از انواع مختلف اجاره‌نامه آورده شده است:
اجاره‌نامه‌ی ناخالص: مستأجر اجاره‌ای را که از قبل تعیین‌شده است (به‌طورکلی در اقساط ماهانه) پرداخت می‌کند که شامل تمام هزینه‌ها حتی اگر هزینه‌های مالک افزایش یابد، می‌شود.
اجاره‌نامه‌ی خالص: مستأجر اجاره پایه‌ای را که از قبل تعیین‌شده و همچنین اجارهی اضافی را، معمولاً به نسبت مساحتی که اجاره کرده، معادل هزینه‌های معینی، به ویژه مالیات بر دارایی و … می‌پردازد.
اجاره‌نامه‌ی خالص دوبل: علاوه بر پرداخت بخشی از مالیات بر دارایی، مستأجر بخشی از بیمه‌ی ساختمان را نیز تقبل می‌کند که مجدداً با مساحتی که اجاره کرده، مطابقت دارد.
اجاره‌نامه‌ی خالص سه‌گانه: مالک برای تمام مستأجران خود یک صورتحساب ماهانه یا سالانه بر اساس آنچه در اجاره‌نامه پیش‌بینی‌شده، می‌فرستد تا کلیه هزینه‌های مربوط به ساختمان اعم از مالیات ملک یا برف‌روبی، شستشوی پنجره‌ها یا تعمیرات سقف را پوشش دهد بنابراین مبلغ این نوع قرارداد متغیر است و فاکتور متناسب با فضایی که هر مستأجر اجاره می‌کند، تعیین می‌شود.
اجاره‌نامه‌ی متناسب (درصدی): مستأجر اجاره‌ای را که از قبل تعیین‌شده به علاوه‌ی درصدی از درآمد ناخالص کسب‌وکار را در محلی که اجاره می‌کند به مالک می‌پردازد. نمونه‌ی این نوع توافق برای اجارهی ملکی در یک مرکز خرید دیده می‌شود.
مدت اجاره تجاری چقدر است؟
به طور معمول، مدت اولیه‌ی اجارهی تجاری از سه تا ده سال متغیر بوده و به‌طورکلی یک یا چند گزینه‌ی تمدید در قرارداد ذکر می‌شود. تعیین زمان لازم‌الاجرا شدن اجاره‌نامه بسیار مهم است، زیرا از این تاریخ می‌توان برای تعیین تاریخ پایان قرارداد نیز استفاده کرد. توجه داشته باشید که مدت اجارهی تجاری ممکن است به عوامل مختلفی از جمله سرمایه‌گذاری که باید در محل انجام شود تا بتواند فعالیت‌های مستأجر را فعال کند، بستگی داشته باشد.
اجارهی فرعی یا واگذاری اجاره‌نامه تجاری
توجه داشته باشید که این امکان وجود دارد که شما نیازمند توسعه و رشد کسب‌وکار خود باشید و محل فعلی شما دیگر پاسخگوی نیازهایتان نباشد یا برعکس، به دلیل محدود شدن فعالیت، دیگر نیازی به کل سطح محل فعلی کارتان نداشته باشید. پیش از نقل‌مکان، بررسی کنید که آیا اجاره‌نامه شما به شما اجازه می‌دهد که محل خود را به صورت فرعی اجاره یا آن را واگذار کنید. توصیه می‌شود این موضوع به طور دقیق در اجاره‌نامه گنجانده شود. در این رابطه باید توجه داشته باشید که ممکن است در قرارداد اجاره شما به وضوح تصریح شود که اجارهی فرعی ممنوع است. همچنین ممکن است مالک از انتقال یا اجارهی فرعی امتناع کند.
فسخ اجارهی تجاری
معمولاً نمی‌توان اجاره‌نامه‌های تجاری را لغو کرد و حتی اگر مجبور شوید کسب‌وکار خود را به دلایلی تعطیل کنید، باز هم اجاره‌نامه فسخ نمی‌شود بنابراین ضروری است که عوامل اقتصادی را به‌طورکلی و عوامل خاص وضعیت کسب‌وکار خود را پیش از بستن قرارداد اجارهی محل، به دقت تجزیه و تحلیل کنید.
در صورتی که می‌خواهید امکان فسخ قرارداد اجاره را قبل از پایان آن داشته باشید، باید قبل از امضای اجاره، چنین حق و شرایط آن را در اجاره‌نامه پیش‌بینی کرده و ذکر کنید. اگر این موضوع در اجاره‌نامه پیش‌بینی نشده باشد شما باید با مالک به توافق برسید و در نظر داشته باشید احتمال مخالفت او وجود دارد. چنین بند فسخ اجاره معمولاً مدت اخطار مورد نیاز برای مالک را برای اجرای فسخ و اینکه آیا جریمه‌ای برای پرداخت وجود دارد یا خیر را تعیین می‌کند.
از سوی دیگر ممکن است خود مالک تصمیم به فسخ اجاره‌نامه شما بگیرد اما این احتمال نیز باید در قرارداد پیش‌بینی شود. برای جلوگیری از هر نوع موضوع پیش‌بینی‌نشده‌ای که تجارت شما را تهدید می‌کند، بند مذاکره را در نظر بگیرید.
آیا هنگام امضای اجاره‌نامه‌ی تجاری، سپرده‌ی تضمینی لازم است؟
هنگام امضای اجاره‌نامه، مالک می‌تواند یک سپرده‌ی تضمینی را که معمولاً مقدار آن بین یک تا سه ماه اجاره متفاوت است و می‌تواند به تدریج پیش از تاریخ تمدید بازپرداخت شود، درخواست کند. مالک همچنین می‌تواند از مدیران یا مسئولین شرکت یا شخص ثالثی درخواست ضمانت کند که در صورت عدم رعایت تعهدات مستأجر متعهد به پرداخت خسارات می‌شوند.
افزایش اجاره‌بها
افزایش سالانه‌ی اجارهی قابل پرداخت در طول گزینه‌های تمدید باید بر اساس محاسبه یا روشی که در اجاره‌نامه گنجانده‌شده تعیین شود یا قابل تعیین باشد. به عنوان مثال، بندی که به سادگی می‌گوید اجاره با توافق طرفین پس از مذاکره تمدید می‌شود، می‌تواند منجر به افزایش قابل‌توجه مبلغ اجاره‌نامه شما شود.
برخی از مالکان اماکن تجاری می‌خواهند با افزودن یک بند در اجاره‌نامه در مورد تورم از خود در برابر تغییرات غیرقابل‌پیش‌بینی بازار و نوساناتی که ممکن است در بازار املاک رخ دهد، محافظت کنند. این حربه به آن‌ها اجازه می‌دهد که اجارهی ملک خود را افزایش دهند. برای نمونه اگر هزینه‌های نگهداری یا عملیاتی افزایش یابد، آن‌ها می‌توانند مطالبه اجاره‌بهای بیشتری کنند بنابراین اگر این بند در قرارداد شما گنجانده‌شده، آن را به دقت بررسی کنید.
آیا به عنوان مستأجر یک محل تجاری نیاز به بیمه دارم؟
به‌طورکلی، مالک از قبل دارای یک بیمه‌نامه‌ی جامع برای محافظت از ساختمان خود است و این امر به عنوان مسئولیت مدنی وی، مشاع (ورودی، پله، آسانسور و …) و خود ساختمان را در برابر خطراتی مانند آتش‌سوزی بیمه می‌کند.
علاوه بر این، مستأجر باید بیمه خود را برای محافظت از خود در برابر اتفاقاتی که ممکن است به دلیل قصور خودش رخ دهد، تهیه کند. این بیمه در صورتی که خود مستأجر باعث بروز خسارت شده یا آسیبی به محل استیجاری یا ملک وارد کند، مورد نیاز بوده و به همین دلیل این امکان وجود دارد که صاحب ملک برای محافظت از ملک خود در برابر چنین مواردی، وجود چنین بیمه‌ای را الزامی کند.
شما همچنین می‌توانید به عنوان مثال، یک بیمه‌نامه‌ی «محتوا و بهبودها» بگیرید تا اطمینان حاصل کنید که سرمایه‌گذاری شما در ملک تحت پوشش است.
رایج‌ترین بیمه‌نامه‌های این حوزه عبارت‌اند از:
- بیمه‌نامه‌ی حوادث
- بیمه‌ی مسئولیت مدنی عمومی
- بیمه‌ی وقفه‌ی کسب‌وکار
بدون شک مشاوره با یک کارگزار بیمه بهترین گزینه‌ی شما برای تجزیه و تحلیل وضعیت و دریافت توصیه‌های مورد نیاز است. پیش از امضای قرارداد این فرایند را فراموش نکنید.
ثبت اجاره‌نامه‌ی تجاری
به‌طورکلی مستأجر برای محافظت از خود در برابر فسخ احتمالی اجاره‌نامه توسط مالک جدید، می‌تواند اجاره‌نامه‌ی تجاری خود را در دفتر ثبت املاک یا اداره‌ی ثبت استانی که ساختمان در آن واقع است، ثبت کند.
در استان کبک بر اساس قوانین، مالک جدید ساختمانی که دفاتر تجاری در آن قرار دارد، می‌تواند مستأجر را بیرون کند، مگر اینکه اجاره‌نامه قبل از انتقال از مالک پیشین به مالک جدید، از طریق اداره ثبت حقوق کبک ( Office of the Registration of Rights of Quebec) ثبت شده باشد. در صورت انجام این عمل، مالک جدید نمی‌تواند آن را از مستأجر سلب کند بنابراین توصیه می‌شود در استان کبک حتماً اجاره‌نامه خود را ثبت رسمی کنید.
در سایر نقاط کانادا این قانون می‌تواند متفاوت باشد و به‌طورکلی حق ثبت اجاره‌نامه مطلق نیست و صاحب ملک می‌تواند از مستأجر بخواهد که در اجاره‌نامه از آن چشم‌پوشی کند.
علاوه بر این، ثبت اجاره‌نامه تضمین نمی‌کند که اجاره‌نامه مستأجر از فسخ توسط یک مالک جدید محافظت می‌شود. به همین دلیل در سایر مناطق کانادا باید حتماً پیش از امضای اجاره‌نامه‌ی تجاری، از یک وکیل مجرب مشاوره بگیرید.
در خاتمه به خاطر داشته باشید اجاره‌نامه‌ی تجاری یک سند پیچیده است که به راحتی می‌تواند کسب‌وکار شما را با مشکل مواجه کند. به همین دلیل حتماً با چشم باز برای آن اقدام کرده و از مشاوران کمک بگیرید تا در نهایت بهترین تصمیم ممکن را برای کسب‌وکار خود اخذ کنید.
منبع: Banque Nationale
تحریریهی «مداد»
خبرهای صبحگاهی
