سپهر صادقی
صاحب خانه شدن و رهایی از مشقت‌ها و نگرانی‌های مستاجری برای بسیاری از ما اقدامی مهم در زندگی است. اما تامین هزینه بالای خرید خانه نیز دردسرهای خاص خودش را دارد. به همین دلیل، دریافت وام مسکن یکی از گزینه‌های مهم برای بسیاری از خانواده‌ها در کانادا به شمار می‌رود.
این روزها که پیامدهای همه‌گیری کووید-۱۹ گریبان اقتصاد کانادا را هم گرفته، وام‌های مسکن با نرخ‌های بهره بسیار پائینی که در تاریخ کم‌سابقه است به متقاضیان عرضه می‌شود. به همین دلیل، بسیاری از کسانی که صاحب خانه نیستند وسوسه می‌شوند هر چه سریع‌تر وارد این بازار شده و خانه‌ای برای خود بخرند. اما به خاطر ابهام در آینده اقتصادی از یک سو و مقررات جدید مربوط به وام مسکن که سختگیرانه‌تر از قبل شده، باید رویکردی معقولانه‌تر برای مدیریت مالی به منظور خرید خانه در پیش گرفت.
پس از گرفتن وام مسکن، قرار نیست بدهی خانواده فقط به پرداخت اقساط آن محدود شود. بیمه خودرو، قبض‌های مختلف برق و تلفن و سایر هزینه‌های ماهانه از جمله هزینه‌های دیگری هستند که اگر درست مدیریت نشوند، می‌توانند وضعیتی ناخوشایند را برای خانواده به همراه آورند.
اما چطور می‌توانیم متوجه شویم که آیا از وضعیت مناسبی برای دریافت وام مسکن و خرید خانه برخورداریم؟ مانی‌وایز در مطلبی به بررسی چهار پرسش مهمی که باید پیش از دریافت وام مسکن از خودتان بپرسید پرداخته است. با بررسی پاسخ چند پرسش زیر می‌توانید درک بهتری از وضعیت مالی خودتان برای خرید خانه به دست آورید.
سئوال شماره ۱: چقدر پول دارید؟
اولین عامل در این محاسبه، میزان پیش‌پرداخت (down payment) است. در کانادا، خریداران خانه باید بتوانند حداقل ۵ درصد از کل قیمت خانه را به صورت پیش‌پرداخت بپردازند (البته در صورتی که قیمت خانه کمتر از ۵۰۰ هزار دلار باشد). اگر قیمت خانه بیشتر از ۵۰۰ هزار دلار باشد، پیش پرداخت برابر با ۱۵ درصد کل قیمت خانه خواهد بود. همچنین اگر ارزش خانه بالای یک میلیون دلار باشد نیز باید ۲۰ درصد از کل این قیمت را در ابتدا به فروشنده بدهیم.
فارغ از قیمت خانه موردنظر، اگر پس‌انداز کافی برای پرداخت ۲۰ درصد از کل قیمت خانه به عنوان پیش پرداخت را در اختیار نداشته باشید، از نظر وام‌دهنده شما یک خریدار با ریسک بالا (high-ratio buyer) ارزیابی می‌شوید. این بدان معناست که وام‌دهنده باید بیمه وام مسکن نیز تهیه کند تا در صورت ورشکستگی شما و یا ناتوانی‌تان از پرداخت اقساط، متضرر نشود. همین بیمه خودش هزینه‌ای به همراه دارد که البته در نهایت این هزینه به شما در قالب مبالغ بیشتر برای اقساط تحمیل می‌شود.
اگر به فکر استفاده از وام یا کارت اعتباری برای پرداخت پیش‌قسط هستید، باید بدانید که متاسفانه چنین کاری دیگر امکان‌پذیر نیست. سازمان مسکن و وام مسکن کانادا (CMHC) از اول ژوئیه ۲۰۲۰ قانونی جدید را اجرا ییکرده که بر اساس آن، استفاده از منابع مختلف تامین مالی برای پیش‌پرداخت قیمت خانه که در نهایت به افزایش بدهی خریدار می‌انجامد، دیگر مجاز نخواهد بود. این در حالی است که پیش از این، چنین امکانی وجود داشت.
خانه اولی‌ها می‌توانند از طرح فدرال خرید خانه (Home Buyers’ Plan) نیز بهره‌مند شوند. این طرح به این افراد امکان می‌دهد تا سقف ۳۵ هزار دلار (یا برای زوحین تا ۷۰ هزار دلار) از حساب پس‌انداز بازنشستگی (RRSP) برای خرید اولین خانه خود برداشت کنند.
به محض اینکه مبلغ مورد نیاز برای پیش‌پرداخت خرید خانه را آماده کردید، نوبت به محاسبه هزینه‌های خرید (closing costs) می‌رسد. نهایی کردن فرآیند خرید ملک و انتقال مالکیت، هزینه‌های مختلفی به همراه دارد که شامل هزینه وکیل، مالیات انتقال مالکیت و نیز بیمه مالکیت (title insurance) می‌شود. خوب است بدانید که مجموع این هزینه‌ها بین ۱/۵ تا ۴ درصد از کل ارزش ملک را شامل می‌شود. به کلامی دیگر، برای خرید یک خانه ۵۰۰ هزار دلاری شاید لازم باشد ۲۰ هزار دلار از حساب بانکی‌تان برای پرداخت این هزینه‌ها برداشت کنید.
البته قرار نیست همه پس‌اندازتان را صرف خرید خانه کنید. حتما باید مقداری پول برای هزینه‌های جاری داشته باشید. همچنین لازم است مقداری پس‌انداز برای مواقع اضطراری و مشکلاتی نظیر از دست دادن شغل کنار بگذارید. حتی اگر درآمد خوبی دارید، باز هم شاید لازم باشد مقداری پس‌انداز داشته باشید.
سئوال شماره ۲: چقدر درآمد دارید؟
تعیین مبلغی که می‌توانید به صورت ماهانه به عنوان قسط بپردازید، دومین موردی است که باید مد نظر قرار دهید.
اگر به دنبال دریافت وام مسکن که از سوی سازمان وام مسکن کانادا (CMHC) تضمین شده هستید، با شرایط سختگیرانه‌ای روبرو خواهید بود. اگر وضعیت مالی چندان خوبی ندارید و به اصطلاح «تا خرخره در قرض هستید» بهتر است بی‌خیال پس‌انداز برای بازنشستگی و یا هزینه‌های دیگری مثل مسافرت شوید.
برای محاسبه بهتر میزان متناسب اقساط ماهانه، باید دو عدد را تعیین کنید.
- نسبت ناخالص بدهی به درآمد (Gross Debt Service ratio) یا GDS
- نسبت کل بدهی به درآمد (Total Debt Service ratio) یا TDS
«نسبت ناخالص بدهی به درآمد» به معنای درصدی از درآمد ناخالص‌تان است که برای خانه و امور مرتبط با سازه آن صرف می‌کنید. اقساط وام مسکن، هزینه آب و برق، شارژ کاندو و نیز مالیات بر ملک از جمله این هزینه‌ها هستند که به عنوان بدهی بر درآمد تقسیم شده و یک نسبت به صورت درصد به ما می‌دهند. سازمان وام مسکن کانادا می‌گوید که این نسبت حداکثر می‌تواند ۳۵ درصد باشد. به عبارت دیگر، هزینه‌های مربوط به خانه نباید بیش از ۳۵ درصد یا حدودا یک سوم از درآمدتان را به خودش اختصاص دهد.
مورد دوم هم «نسبت کل بدهی به درآمد» است که از تقسیم همه هزینه‌های مربوط به خانه (مورد قبل) به اضافه سایر بدهی‌ها نظیر پرداخت اقساط کارت اعتباری و اقساط سایر وام‌ها (نظیر وام خودرو) بر درآمد محاسبه می‌شود. اگر این نسبت بیشتر از ۴۲ درصد باشد، سازمان وام مسکن کانادا از تضمین وام مسکن پرداختی به شما خودداری می‌کند.
حتی اگر حائز شرایط برای تضمین وام از سوی سازمان وام مسکن کانادا نباشید، باز هم بهتر است این دو نسبت مهم را در ذهن داشته باشید. با کمک این دو نسبت می‌توانید اقتصادی بودن یا نبودن خرید خانه را محاسبه کنید.
سئوال شماره ۳: معیارهای وام‌دهنده برای تصمیم‌گیری چیست؟
موسسات ارائه‌دهنده وام مسکن به بررسی وضعیت مالی می‌پردازند تا میزان وام مسکن و نیز نرخ بهره آن را تعیین کنند. توانایی شما برای پرداخت اقساط وام اصلی‌ترین موردی است که وام‌دهنده باید تعیین کند.
به همین دلیل، موسسه ارائه‌دهنده وام مسکن به بررسی امتیاز اعتباری شما و یا حتی گزارش اعتباری‌تان می‌پردازد. سازمان وام مسکن کانادا صرفا افرادی که امتیاز اعتباری آنها حداقل ۶۸۰ است را تائید می‌کند. اما شاید برای وام‌دهنده، این رقم کافی نباشد. هر قدر امتیاز اعتباری‌تان بالاتر باشد، فردی معتمدتر جلوه می‌کنید. به همین دلیل حتما به بررسی امتیاز اعتباری‌تان پرداخته و به شیوه‌های مختلف آن را بهبود دهید.
موسسه وام‌دهنده همچنین نگاهی به درآمد سالانه و نیز بدهی‌هایتان (یعنی همان «نسبت ناخالص بدهی به درآمد» و نسبت کل بدهی به درآمد») هم می‌اندازند. از نظر وام‌دهندگان، ثبات مالی متقاضی وام اهمیت زیادی دارد. به همین دلیل، یک وام‌گیرنده ایده‌آل نه یک فریلنسر، بلکه کارمندی است که بیش از دو سال برای شرکتی که اکنون در آن شاغل است، به فعالیت می‌پردازد.
یک قاعده کلی این است که اگر نظر موسسه وام‌دهنده درباره شما مثبت باشد، حداکثر تا ۴ برابر درآمد ناخالص سالانه‌تان می‌توانید وام بگیرید. به این ترتیب اگر درآمد سالانه‌تان ۵۰ هزار دلار باشد، می‌توانید وام مسکنی تا ۲۰۰ هزار دلار دریافت کنید.
سئوال شماره ۴: چطور وام مسکنی متناسب تهیه کنم؟
هر قدر هم که نرخ بهره وام مسکن به خاطر اعتماد وام‌دهنده به شما پائین باشد، باز هم پرداخت اقساط آن فشار زیادی به شما وارد می‌کند. به همین دلیل باید به دنبال راه‌های مختلف موجود برای کاهش هزینه خرید خانه باشید. چهار شیوه زیر می‌تواند در این مسیر به شما کمک کند:
- پیش‌پرداخت بیشتری ارائه کنید. اگر پول کافی دارید، سعی کنید مبلغ پیش‌پرداخت را بالا ببرید. در این صورت مبلغ کل وام مسکن دریافتی نیز کمتر بوده و در نتیجه، مبلغ اقساط ماهانه نیز کاهش می‌یابد. اگر ۲۰ درصد از قیمت کل خانه را در ابتدا به فروشنده بپردازید، دیگر لازم نیست نگران بیمه وام و یا محدودیت‌های سازما وام مسکن کانادا باشید.
- به دنبال برنامه‌های تشویقی خانه‌اولی‌ها باشید: اگر تاکنون خانه‌ای نخریده‌اید، می‌توانید از طرح‌های تشویقی که از سوی دولت فدرال ارائه می‌شود استفاده کنید. در این صورت، بخشی از پیش‌پرداخت خرید خانه توسط دولت صورت می‌گیرد.
- دوره پرداخت اقساط را طولانی‌تر انتخاب کنید: با افزایش بازپرداخت وام مسکن، از میزان هر قسط در ماه نیز کاسته می‌شود. البته با این کار در بلندمدت باید بهره بیشتری پرداخت کنید، اما در عوض فشار مالی کمتری در هر ماه به شما وارد می‌شود.
- به مقایسه شرایط و جزئیات ارائه‌دهندگان وام مسکن بپردازید: نباید به بانک محل‌تان برای دریافت وام مسکن اکتفا کنید. بهتر است حتما به مقایسه نرخ‌های بهره و سایر موارد مربوط به وام مسکن که از سوی سایر وام‌دهندگان اعلام می‌شود بپردازید. حتی یک مقدار بسیار کمتر بهره در درازمدت می‌تواند به صرفه‌جویی قابل‌توجهی بیانجامد.
