مداد، مجله آنلاین مونترال

تبلیغات
 

همه چیز درباره وام مسکن معکوس

وام مسکن معکوس در کانادا
وام مسکن معکوس در کانادا

وام مسکن معکوس یکی از شیوه‌های تامین مالی در کاناداست که می‌تواند در برخی موقعیت‌ها بسیار سودمند باشد. در این شیوه، با وثیقه گذاشتن درصدی از خانه که بدهی وام مسکن ندارد، می‌توانیم مبلغی از بانک دریافت کنیم. بر خلاف وام‌های دیگر، هیچ الزامی به بازپرداخت منظم اقساط وجود ندارد و در واقع، تعهدات وام‌گیرنده در آن با سایر وام‌ها متفاوت است.

تبلیغات: برای کسب اطلاعات بیشتر روی هر پوستر کلیک کنید

گروه املاک OneClickHome مهدی یزدی و حمید سام  

این مطلب که ترجمه‌ای از صفحه ویژه «وام معکوس» در وب‌سایت رسمی دولت کاناداست، به بررسی این نوع وام و جنبه‌های مختلف آن پرداخته است.

 

‌وام مسکن معکوس (reverse mortgage) چیست؟

وام مسکن معکوس وامی است که به شما امکان می‌دهد بدون فروش خانه‌تان، بابت ارزش سهم خانه‌تان (home equity) پول دریافت کنید. این وام را گاهی «آزادسازی سهم از خانه» (equity release) نیز می‌نامند. با این شیوه می‌توانید حداکثر تا ۵۵ درصد از ارزش فعلی خانه‌تان را به صورت وام دریافت کنید.

حداکثر مبلغی که می‌توانید قرض بگیرید به موارد زیر بستگی دارد:

– سن شما

– قیمت ارزیابی شده خانه‌تان

– وام‌دهنده شما

وقتی از خانه‌تان به جایی دیگر اثاث‌کشی می‌کنید، وقتی را می‌فروشید یا آخرین فردی که نامش جزو گیرندگان وام مسکن آن خانه است فوت می‌کند، باید بدهی این وام را بپردازید. به عبارت دیگر، تا زمان سررسید وام مسکن معکوس، هیچ الزامی ندارد پرداختی صورت دهید. البته به ازای هر روزی که بازپرداختی صورت نمی‌دهید، بهره بیشتری پرداخت خواهید کرد. همچنین در پایان دوره (ترم) این وام، ممکن است سهم‌تان از خانه کمتر بشود.

چه کسانی واجد شرایط دریافت وام مسکن معکوس هستند؟

برای دریافت وام مسکن معکوس باید:

– مالک خانه باشید

– حداقل ۵۵ سال سن داشته باشید

درخواست وام مسکن معکوس باید شامل نام همه افرادی که اسم‌شان در سند ملک آمده است باشد. همه این افراد باید حداقل ۵۵ سال سن داشته باشند تا واجد شرایط دریافت این وام شوند.

وام‌دهنده شاید از شما و سایر افراد متقاضی بخواهد در جلسه مشاوره حقوقی دریافت کنید یا حتی مدرکی مبنی بر اینکه در چنین جلسه مشاوره‌ای شرکت‌ کرده‌اید را از شما بخواهد.

هنگام درخواست وام مسکن معکوس، وام‌دهنده موارد زیر را در نظر می‌گیرد:

– سن شما و سن سایر افراد ثبت شده در سند ملک

– محل سکونت شما

– وضعیت، نوع و ارزش ارزیابی‌شده خانه

خانه‌ای که برای به عنوان وثیقه (تضمین) وام مسکن معکوس تعیین می‌کنید نیز باید محل اقامت اصلی‌تان باشد. معمولا خانه‌ای که به مدت حداقل شش ماه در سال در آن زندگی می‌کنید، (از نظر قانون) محل اقامت اصلی تلقی می‌شود.

وام مسکن معکوس
وام مسکن معکوس

فرآیند وام مسکن معکوس چگونه است؟

پیش از دریافت وام مسکن معکوس، ابتدا باید تمام بدهی مربوط به هر وام یا اعتباری که خانه‌تان وثیقه آن است را به طور کامل بازپرداخت کنید. وام مسکن و خط اعتباری سهم مالک از خانه (HELOC) از جمله این بدهی‌ها به شمار می‌رود. ‌البته می‌توانید از پولی که از وام مسکن معکوس دریافت می‌کنید برای بازپرداخت این بدهی‌ها استفاده کنید.

پس از آن، می‌توانید بقیه وام را برای هر کاری که می‌خواهید، مثل موارد زیر، مصرف کنید:

– پرداخت هزینه‌های تعمیر یا نوسازی خانه

– کمک به پرداخت صورتحساب‌های معمول

– پوشش هزینه‌های درمانی

– بازپرداخت بدهی‌ها

وام مسکن معکوس شاید گزینه‌های دیگر دریافت وام و اعتبار با وثیقه گذاشتن خانه را برایتان محدود کند. برای مثال، شاید دیگر نتوانید خط اعتباری با سهم مالک (HELOC) یا اعتباراتی مشابه را دریافت کنید.

شیوه‌های مختلف دریافت مبلغ وام مسکن معکوس عبارتند از:

– دریافت کل مبلغ به صورت یک‌باره

– دریافت بخشی از پول در ابتدا و باقیمانده آن به تدریج طی زمان

از وام‌دهنده‌تان بپرسید چه گزینه‌های پرداختی برای وام مسکن معکوس ارائه می‌دهد. همچنین درباره محدودیت‌ها یا کارمزدهای مربوط به این وام نیز اطلاعات کسب کنید.

چگونه بدهی وام مسکن معکوس را بازپرداخت کنیم؟

(بر خلاف وام‌های دیگر) الزامی وجود ندارد که به صورت منظم (مثلا ماهانه) به بازپرداخت بدهی بپردازید. همچنین (بر خلاف بسیاری از وام‌های مسکن) امکان بازپرداخت کامل اصل و بهره را در هر زمانی دارید. با این حال، شاید مجبور شوید برای بازپرداخت زودهنگام وام مسکن معکوس‌تان، کارمزد اضافه (جریمه) پرداخت کنید.

در موارد زیر، باید کل بدهی وام مسکن معکوس را با ‌وام‌دهنده تسویه کنید:

– وقتی خانه‌تان را می‌فروشید

– وقتی به خانه‌ای دیگر نقل مکان می‌کنید

– آخرین فردی که نامش دریافت‌کنندگان وام مسکن آن خانه است فوت می‌کند

– برای وام‌تان نکول (default) می‌کنید.

موارد زیر به معنای نکول در بازپرداخت وام مسکن معکوس مسکن است؟

– استفاده از پول وام مسکن معکوس برای هر اقدام غیرقانونی

– ارائه اطلاعات نادرست در درخواست وام مسکن معکوس

– رها کردن خانه در وضعیتی که موجب کاهش ارزش آن شود

– عدم رعایت هر کدام از شرایط مندرج در قرارداد وام مسکن معکوس

هر وام‌دهنده وام مسکن معکوس ممکن است تعریف خاص خود را از نکول در وام مسکن معکوس داشته باشد. از وام‌دهنده‌تان بپرسید چه چیز می‌تواند سبب نکول شما شود.

وقتی فوت می‌کنید، وارثان‌تان باید کل مبلغ بدهی را بازپرداخت کند. اگر چند نفر مالک خانه باشند، وام مسکن معکوس باید زمانی که آخرین نفر از این افراد فوت کند یا خانه را بفروشد، بازپرداخت شود.

مدت زمانی که شما یا وارثان‌تان برای بازپرداخت وام مسکن معکوس دارید ممکن است متفاوت باشد. به عنوان مثال، اگر فوت کنید، وارثان‌تان ممکن است ۱۸۰ روز وقت داشته باشد تا بدهی وام را بازپرداخت کند. با این حال، اگر به آسایشگاه سالمندان بروید، ممکن است یک سال وقت برای بازپرداخت داشته باشید. حتما از وام‌دهنده‌تان درباره زمان‌بندی بازپرداخت وام مسکن معکوس، اطلاعات کسب کنید.

وام مسکن معکوس

هزینه یک وام مسکن معکوس چقدر است؟

هزینه‌های مرتبط با یک وام مسکن معکوس ممکن است شامل موارد زیر باشد:

– نرخ بهره بالاتر از وام مسکن معمولی

– هزینه ارزیابی (appraisal) خانه

– هزینه تشکیل پرونده (setup fee)

– جریمه ‌پرداخت زودهنگام بدهی (در صورتی که وام مسکن معکوس را قبل از سررسید بازپرداخت کنید)

– هزینه‌های قانونی قرارداد یا مشاوره حقوقی مستقل

این هزینه‌ها بسته به وام‌دهنده متفاوت خواهد بود. برخی از هزینه‌ها شاید به مانده وام اضافه شوند. شاید هم مجبور باشید برخی از هزینه‌ها را در همان ابتدای فرآیند پرداخت کنید.

وام مسکن معکوس را از کجا دریافت کنیم؟

دو موسسه مالی در کانادا وام مسکن معکوس ارائه می‌دهند. بانک هاوم‌اکوئیتی (HomeEquity Bank) بر اساس برنامه درآمد خانگی کانادایی (CHIP)، وام مسکن معکوس را در سراسر کانادا ارائه می‌دهد. می‌توانید وام مسکن معکوس را مستقیما از این بانک  یا از طریق کارگزاران وام مسکن دریافت کنید.

گزینه دوم یعنی بانک اکوئیتبل (Equitable Bank) وام مسکن معکوس را فقط در برخی از شهرهای بزرگ کشور ارائه می‌دهد.

پیش از دریافت وام مسکن معکوس، حتما همه گزینه‌های موجود را بررسی کنید. شاید بانک یا موسسه مالی‌تان محصولات دیگری داشته باشد که بتواند نیازتان را تامین کند.

برخی شیوه‌های جایگزین‌های به جای وام مسکن معکوس عبارتند از:

– دریافت انواع دیگر وام مانند وام شخصی، خط اعتباری یا کارت اعتباری

– فروش خانه

– خرید خانه‌ای کوچک‌تر

– اجاره خانه‌ای‌ دیگر

– نقل مکان به مرکز نگهداری بلندمدت (long-term care) یا شکل دیگری از مسکن

قبل از دریافت وام مسکن معکوس بهتر است با یک مشاور مالی و نیز خانواده‌تان گفتگو کنید. حتما با نحوه عملکرد وام مسکن معکوس و تاثیری که با گذشت زمان بر سهم‌تان از خانه دارد آشنا شوید.

وام مسکن معکوس در کانادا
وام مسکن معکوس در کانادا

مزایا و معایب وام مسکن معکوس چیست؟

قبل از تصمیم به دریافت وام مسکن معکوس، مزایا و معایب آن را با دقت در نظر بگیرید.

مزایا:

– الزامی به بازپرداخت مرتب اقساط وام ندارید

– می‌توانید بخشی از ارزش خانه را به پول نقد تبدیل کنید، بدون اینکه لازم باشد آن را بفروشید

– بابت پولی که وام گرفته‌اید، مالیات پرداخت نمی‌کنید

– این پول بر درآمد دریافتی‌تان از طرح تأمین درآمد پیری (OAS) یا مکمل درآمد تضمین‌شده (GIS) تأثیر نمی‌گذارد

– همچنان مالک خانه هستید

– ممکن است گزینه‌هایی در مورد زمان و نحوه دریافت پول داشته باشید

معایب:

– نرخ بهره این نوع وام بالاتر از اغلب انواع دیگر وام مسکن است

– سهمی که از خانه دارید ممکن است با انباشت بهره وام کاهش یابد

– وارثان‌تان باید ظرف مدت مشخصی پس از فوت‌تان، اصل وام و بهره آن را بازپرداخت کند

– زمان لازم برای انجام امور قانونی مربوط به تقسیم ارثیه، شاید بیشتر از زمان مجاز برای بازپرداخت وام مسکن معکوس باشد

– ممکن است پول کمتری در اموال‌تان برای به ارث گذاشتن به فرزندان یا سایر ذی‌نفعان باقی بماند

– هزینه‌های مرتبط با وام مسکن معکوس ممکن است بیشتر از وام مسکن معمولی یا سایر محصولات اعتباری باشد

وام مسکن معکوس دلار کانادا
وام مسکن معکوس

قبل از دریافت وام مسکن معکوس از وام‌دهنده در مورد موارد زیر بپرسید:

– چگونه می‌توانید پول وام مسکن معکوس را دریافت کنید؟

– آیا کارمزدی هم باید پرداخت کنید؟ چه کارمزدهایی؟

– نرخ بهره‌ای که باید روی اصل پول وام گرفته شده پرداخت کنید چقدر است؟

– چه چیز می‌تواند باعث نکول‌تان شود؟

– اگر ظرف مدت زمان مشخصی خانه را بفروشید، آیا باید جریمه‌ای بپردازید؟ این جریمه چقدر است؟

– چقدر وقت دارید تا در صورت نقل مکان، مانده بدهی وام را بازپرداخت کنید؟

– پس از فوت‌تان، وارثان چقدر وقت دارند که بدهی را پرداخت کنند؟

– اگر زمان تعیین‌تکلیف ارث و تقسیم آن طولانی‌تر از بازه مجاز بازپرداخت بدهی باشد، چه اتفاقی می‌افتد؟

– اگر مبلغ وام در نهایت بیشتر از ارزش خانه‌تان در زمان بازپرداخت وام باشد، چه اتفاقی می‌افتد؟

 

نکته: این مطلب صرفا ترجمه فارسی آخرین به‌روزرسانی مطلب مربوط به وام مسکن معکوس از وب‌سایت رسمی دولت کانادا بود. اگر قصد دارید چنین وامی را دریافت کنید، توصیه می‌کنیم حتما با یک مشاور معتبر در این زمینه گفتگو کنید. 

نیازمندیهای مداد
کسب‌وکارهای مونترالی

فرشاد صدفی وکیل در کانادا استان کبک مونترال
دفتر خدمات حقوقی فرشاد صدفی
کلینیک دندانپزشکی ویلری، دکتر عندلیبی
دارالترجمه رسمی فرهنگ
مریم رمضانلو، کارشناس وام مسکن
رضا نوربخش، نماینده فروش نیسان
مداد، مجله آنلاین مونترال
امیر سام، مشاور املاک